Thuê nhà ở Đức

Chủ nhà yêu cầu những gì

• Chủ nhà thường yêu cầu phiếu lương gần đây và hộ chiếu hoặc giấy tờ cư trú của bạn – bản sao, không phải bản gốc. Nguồn
• Chưa có phiếu lương? Nhiều chủ nhà chấp nhận bản sao hợp đồng lao động; một thư không chính thức của nhà tuyển dụng xác nhận công việc của bạn cũng có thể giúp ích. Nguồn
• Nhiều nơi yêu cầu báo cáo tín dụng Schufa. Chỉ những người đã sống ở Đức một thời gian và có tài khoản ngân hàng Đức mới lấy được. Nếu bạn mới từ nước ngoài đến, đôi khi họ chấp nhận thư giới thiệu từ ngân hàng ở quê nhà hoặc bảo lãnh từ người thân ở Đức thay thế. Nguồn
• Mẫu tự khai tự nguyện (Mieterselbstauskunft) là phổ biến. Một số câu hỏi trong đó không được phép, và bạn không phải trả lời trung thực những câu đó. Nguồn
• Hợp đồng thuê nhà phải được lập bằng văn bản. Nguồn
• Trong vòng hai tuần sau khi chuyển đến, bạn phải đăng ký địa chỉ tại cơ quan đăng ký cư trú (Anmeldung). Nguồn
• Phải xác nhận việc bạn chuyển đến khi đăng ký Anmeldung: chủ nhà phải cấp Wohnungsgeberbestätigung. Hãy xin giấy này khi nhận chìa khóa. Nguồn

Quy định về tiền đặt cọc

• Tiền đặt cọc (Kaution) tối đa là ba tháng tiền thuê, không tính phí dịch vụ trả theo mức khoán hoặc trả trước. Nguồn
• Bạn có thể trả tiền đặt cọc bằng tiền mặt thành ba đợt hằng tháng bằng nhau; đợt đầu đến hạn khi hợp đồng thuê bắt đầu. Nguồn
• Chủ nhà phải giữ tiền đặt cọc tách biệt với tiền của họ trong một tài khoản tiết kiệm. Tiền lãi thuộc về bạn. Nguồn
• Không có nghĩa vụ pháp lý nào bắt buộc phải đặt cọc – chỉ khi hợp đồng của bạn quy định như vậy. Nguồn
• Bạn sẽ được hoàn lại khi chuyển đi, sau khi trừ tiền thuê còn nợ hoặc hư hỏng. Nguồn

Quyền của bạn với tư cách người thuê nhà

• Hợp đồng thuê không thời hạn: bạn có thể chấm dứt bằng thông báo bằng văn bản trước ba tháng. Chủ nhà cần có lý do pháp lý để chấm dứt hợp đồng, ví dụ cần tự dùng căn hộ (Eigenbedarf), và phải báo trước ít nhất ba tháng – lâu hơn nếu bạn đã thuê nhiều năm. Nguồn
• Hợp đồng thuê có thời hạn cố định chỉ được phép khi có lý do ghi trong hợp đồng, chẳng hạn chủ nhà tự dùng sau này hoặc cải tạo lớn. Nguồn
• Phanh giá thuê (Mietpreisbremse): ở những khu vực thị trường nhà ở căng thẳng, giá thuê của hợp đồng mới chỉ được cao hơn giá thuê tham chiếu tại địa phương tối đa 10 %. Các căn hộ được sử dụng và cho thuê lần đầu sau ngày 1 tháng 10 năm 2014 được miễn. Nguồn
• Nếu không có điều khoản tăng theo bậc (Staffelmiete) hoặc theo chỉ số (Indexmiete), mức tăng tiền thuê không được vượt quá giá thuê tham chiếu tại địa phương, bị giới hạn ở mức 15–20 % trong ba năm, và sớm nhất chỉ được áp dụng 15 tháng sau khi bạn chuyển vào. Nguồn
• Chủ nhà phải cho bạn xem giấy chứng nhận hiệu suất năng lượng (Energieausweis) khi xem nhà. Nguồn
• Nếu bạn thuê môi giới bất động sản tìm nhà giúp, bạn trả hoa hồng cho họ – chỉ khi bạn thuê được nhà và phải thỏa thuận bằng văn bản. Hãy cảnh giác với môi giới giả. Nguồn
• Tư vấn ban đầu miễn phí: hội người thuê nhà địa phương (Mieterverein) và trung tâm tư vấn người tiêu dùng (Verbraucherzentrale). Nguồn
• Chính phủ Liên bang đã đề xuất các quy định mới về căn hộ có nội thất, giá thuê theo chỉ số và thuê ngắn hạn (“Mietrecht II”, được nội các thông qua ngày 29 tháng 4 năm 2026). Hãy xem trang của bộ để biết các quy định này đã áp dụng chưa. Nguồn

Những tuần đầu tiên của bạn

Ký hợp đồng thuê dài hạn cho một căn nhà bạn chưa xem là rủi ro. Hãy lên kế hoạch có chỗ ở tạm trong lúc bạn đi xem nhà trực tiếp.

• Trong lúc chưa tìm được nhà, bạn có thể ở căn hộ nghỉ dưỡng có nội thất, nhà trọ, khách sạn hoặc nhà nghỉ thanh niên – nhưng thường không thể đăng ký địa chỉ đó làm nơi cư trú. Nguồn
• Một chỗ ở ngắn hạn có nội thất (möbliert auf Zeit) cho vài tháng đầu cho bạn thời gian thu thập bảng lương và thông tin tài khoản ngân hàng Đức mà chủ nhà yêu cầu. Nguồn
• Hãy hỏi người sử dụng lao động của bạn: thường có diễn đàn nhân viên với các mẹo, và một số nơi giúp tìm chỗ ở hoặc thậm chí đứng ra bảo lãnh. Nguồn
• Mẹo Hãy hỏi bộ phận nhân sự của bệnh viện trước khi bạn đến xem họ có phòng nhân viên hoặc danh sách căn hộ có nội thất gần đó không.
• Các căn hộ cho thuê dài hạn thường không có nội thất và không phải lúc nào cũng có bếp. Một phòng trong căn hộ ở ghép (WG) thường là lựa chọn rẻ hơn ở các thành phố lớn. Nguồn

Chi phí thuê nhà

Chỉ là số liệu thống kê chính thức. Thành phố của bạn có thể cao hơn hoặc thấp hơn mức trung bình rất nhiều.

Tránh lừa đảo cho thuê nhà

Lừa đảo cho thuê nhà hiệu quả nhất với những người không thể đến xem nhà trực tiếp – ví dụ vì họ vẫn đang ở nước ngoài.

Danh sách kiểm tra trước khi bạn trả bất cứ khoản nào

1. Đừng bao giờ trả tiền đặt cọc, tiền thuê hay "phí chìa khóa" cho một căn nhà mà bạn, hoặc người bạn tin tưởng, chưa trực tiếp đến xem – và cũng không trước khi bạn có hợp đồng đã ký.

   Lời khuyên từ Report Fraud (cảnh sát Anh) · Scamwatch (Úc) · Verbraucherzentrale (Đức) · Make it in Germany

2. "Chủ nhà" ở nước ngoài và không thể cho bạn xem nhà, nhưng sẽ gửi chìa khóa qua bưu điện hoặc chuyển phát khi bạn chuyển tiền. Đây là chiêu lừa kinh điển.

   Lời khuyên từ Phòng chống tội phạm của cảnh sát Đức · Verbraucherzentrale (Đức) · Scamwatch (Úc) · US Federal Trade Commission

3. Giá thuê thấp hơn nhiều so với những căn tương tự trong khu vực, hoặc bạn bị thúc ép quyết định và trả tiền nhanh.

   Lời khuyên từ US Federal Trade Commission · Canadian Anti-Fraud Centre · Scamwatch (Úc)

4. Bạn bị yêu cầu thanh toán qua dịch vụ chuyển tiền, thẻ quà tặng hoặc tiền mã hóa, hoặc vào một tài khoản ở nước ngoài. Điều đó giống như gửi tiền mặt – hiếm khi lấy lại được.

   Lời khuyên từ US Federal Trade Commission · Scamwatch (Úc) · Report Fraud (cảnh sát Anh)

5. Hãy tìm kiếm địa chỉ, hình ảnh và tên người đăng tin trên mạng. Kẻ lừa đảo sao chép ảnh từ các tin đăng thật, và cùng một căn nhà có thể xuất hiện ở nơi khác với chủ sở hữu khác.

   Lời khuyên từ Report Fraud (cảnh sát Anh) · US Federal Trade Commission · Canadian Anti-Fraud Centre · Scamwatch (Úc)

6. Đừng gửi bản sao hộ chiếu, chứng minh thư hay thông tin ngân hàng cho người bạn chưa từng gặp trước khi bạn đồng ý thuê.

   Lời khuyên từ Verbraucherzentrale (Đức) · US Federal Trade Commission · Scamwatch (Úc)

7. Phí chỉ để xem nhà là dấu hiệu cảnh báo. Ở Đức, việc thu phí xem nhà là không được phép.

   Lời khuyên từ Make it in Germany · Phòng chống tội phạm của cảnh sát Đức

8. Nếu bạn đã trả tiền: hãy gọi ngay cho ngân hàng, giữ mọi tin nhắn và tin đăng, và báo cáo (liên kết có trên trang từng quốc gia). Hãy cúp máy với bất kỳ ai sau đó đề nghị "lấy lại" tiền cho bạn để đổi lấy một khoản phí.

   Lời khuyên từ Report Fraud (cảnh sát Anh) · Scamwatch (Úc)

Nơi mọi người tìm nhà

Make it in Germany khuyên nên tìm kiếm “Wohnung + tên thành phố” hoặc “WG + tên thành phố” và trả lời thật nhanh – tin đăng thường chỉ tồn tại một hai ngày. Các nguồn khác là số cuối tuần của báo địa phương và các hợp tác xã nhà ở (Wohnungsgenossenschaften, có tư cách thành viên và danh sách chờ). Nguồn

• ImmoScout24 Căn hộ và nhà cho thuê
• Immowelt Căn hộ và nhà cho thuê
• Kleinanzeigen Rao vặt, bao gồm căn hộ và phòng
• WG-Gesucht Phòng trong căn hộ ở ghép và thuê ngắn hạn
• Wunderflats Căn hộ có sẵn nội thất, thuê theo tháng
• HousingAnywhere Phòng và căn hộ có sẵn nội thất, thuê trung và dài hạn

Liên kết thuần túy đến các trang cho thuê nhà chính. PassPeers không có quan hệ hợp tác với họ. Chúng tôi không sao chép hay kiểm tra tin đăng của họ – hãy dùng danh sách kiểm tra lừa đảo ở trên cho mọi tin đăng.

Các công ty hỗ trợ bạn chuyển chỗ ở

Hiện chưa có công ty hỗ trợ chuyển chỗ ở nào được liệt kê cho Đức.

Bạn có giúp nhân viên y tế chuyển đến Đức không? Đăng ký đơn vị môi giới của bạn.

Các quốc gia khác